数年前にご主人が他界。最近は、妻の体調が悪くなり一人暮らしは難しい状況になってしまいました。そこで、家族会議を開き、自宅を売却し子供と同居することを決意しました。住民票は、転居先の子供の家に異動済みです。売却する自宅は、荷物の整理が出来ていない状態で売却できる状態になるまで長期間かかりそうな状況です。住民票異動した場合、3年以内に売却しないと「居住用財産の3,000万円の特別控除」を使えないことを聞きつけ、特例を利用するために住民票を再度自宅に戻しました。この場合の、「居住用財産の3,000万円の特別控除」の取り扱いは?

 目 次

  1.制度の概要

  2.特例を受けるための適用条件

  3.適用条件


1.制度の概要

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。 これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

2.特例を受けるための適用条件

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)。
(3) マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。
(注) 東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります。
(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます

3.適用条件

このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

[「国税庁HP/タックスアンサー」 参考]

 


■まとめ

高齢になって子供と同居する話は、最近耳にすることが本当に増えてきました。現実問題として日常生活で色々と手続きがあるので住民票を異動した方が都合が良いことは少なくありません。
ただ、既に住所を異動してあり自宅の売却をするのであれば「希望の価格で高く売れない。時間がかかりそう。など」の理由で再度、特例を利用するために、実際に住まず住民票だけを売却する自宅に異動することはやらない方がよいと考えます。

なぜなら、自宅売却で「居住用財産の3,000円の特別控除」を利用する場合、住民票は居住していたことを証明する一つの資料であり、それが絶対条件ではないからです。あくまで居住の事実があったかどうかが重要になるからです。仮に短期間でも住んでいた事実があれば、そのことを証明する資料※(例)公共料金の明細等を添付することが求められるようです。特例を受けるための一時的な居住は認められていません。

“自宅を売却する”ことを決意する迄に悩まれたと思います。それは、亡くなったご主人・子供が同居していたときの多くの思い出があり愛着があるので当然です。
ただ、賃貸できる物件であれば良いのですが、『賃貸にはしたくない。住まない。』ということは、空き家にすることです。

最近社会問題となっている“空き家”は、残念ながらマイナスのことしかありません。「固定資産税の負担・防犯上の問題・家が傷む・庭木の手入れ・草取り等」売却代金が下がる要因になるし、維持管理費の負担も重荷です。また、都心部での不動産価格の上昇は期待できますが、地方都市は横ばいか値下がり傾向が依然としてあります。

不動産取引の場合、「売主は、より高く売りたい。買主は、より安く買いたい。」という言葉がありますが、主に地方都市の郊外の物件は、時間をかけて売却することは得策ではないと考えます。

住所を異動し売却を決意されたのであれば、3年経過日の年末までに売却することをお勧めいたします。

 

 

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