最近、市街化調整区域内の農地について相談を受けるケースが増えてまいりました。特に「売りたい方」からの様々な相談です。ご存じのように、市街化調整区域は原則として建築不可で、住宅を建てることができません。理由は、農地を農地以外に使用したい場合には、農地法の規制を受けていますので農業委員会の許可又は届出が必要だからです。
今回は、「売買契約が締結しても、直ぐには農地法の許可が下りない。」所謂、仮登記（正式には「所有権移転請求権仮登記」といいます。）での売買取引についてのお話です。
目次
１．相談内容について
２．直ぐに農地法の許可が下りない場合の一般的な不動産取引とは？
３．仮登記に関する注意点とは？
１．相談内容について
［売りたい方］
1⃣ （相談内容）両親が住んでいた家（周辺農地と共に）を売却のご相談
（理由）
・後継者がいない。
・ある程度、まとまった広さがあり農業機械が入ることが出来る農地でなければ借りる農家は居ない。
・雑草等がすぐに生えるため、管理が出来ない。周辺農地に迷惑を掛けたくない。
2⃣ （相談内容）亡くなった親が、仮登記を付けた農地があり、何とか処分したい。
（理由)
・考えられない高値で購入（※土地代は全額支払い済み）していたことが発覚。登記名義人は、未だ売主名義であり購入した農地には仮登記が設定している状態。自分が生きている内に処分したい。
・子供たちに、この複雑な状況を引き継がせたくない。
２．直ぐに農地法の許可が下りない場合の一般的な不動産取引とは？
直ぐに農地法の許可が下りない場合は、以下の条文を特約事項に追記して売買の取引を行う方法があります。
第○条 本物件のうち、○○番、○○番及び○○番は、地目が「畑」・「田」であり、現時点での所有権移転登記ができないため所有権移転請求権仮登記とする。将来条件が整い買主に所有権を移転する際には売主は無償無条件で農地法申請及び登記申請の一切に協力するものとする。なお、その際に要する費用は買主の負担とする。
３．仮登記に関する注意点とは？
農地の売買契約を締結して、仮登記の状態であることについて以下の事に注意が必要です。
1⃣ 農地法の許可がなければ売買契約が締結されていても、農地の所有者は、仮登記権利者（買主）ではなく、所有者（売主）となります。
2⃣ 買主（仮登記権利者）が農地の代金を全額売主に支払い引渡を受ける事は、違法転用する場合は当然ですが、農地を農地のまま引渡を受けた場合も農地法違反となってしまいます。
3⃣ 売主に対し農地法上の許可申請に協力要請する（許可申請協力請求権）は、売買契約成立の日から10年の経過により時効によって消滅する恐れがあります。
4⃣ 当事者が当時の売買契約書を紛失しまった状況で、将来的に許可申請を行う際に、売主側に相続があった場合は、その相続人に相続登記を行い手続きに協力するよう説明することは労力を要します。なぜなら、契約当時のことは、知らず売買代金も相続人が受領していないケースが多いからです。
【参考資料】
取引先の工務所より入手
「農地について所有権にかかる移転請求権保全の仮登記及び条件付（又は期限付権利）の仮登記の申請があった場合の取扱について」
① 時効取得を原因とする農地の所有権移転登記等の申請があった場合の取扱について（昭和52年8月22日付法務省民三第4239号民事局第三課長依命通知）
登記簿上の地目が、「田」又は「畑」である土地について、時効取得を登記原因とした権利移転又は設定の登記申請があった場合は、登記官からその旨を農業委員会に対し適宜の方法により通知② 農地について所有権に係る移転請求権保全の仮登記及び条件付権利（又は期限付権利）の仮登記の申請があった場合の取扱について（平成20年12月1日法務省民二第3071号法務省民事第二課長依命通知）
農地について、2号（※１）仮登記がされた場合は、当分の間、不動産の管轄登記所の登記官がその土地の所在、地番を取りまとめた連絡票を作成等して関係農業委員会へ情報提供（※１）
主に不動産取引の場合の仮登記の種類は、次の2種類のケースが多い。「不動産登記法第105条第2号」
① 登記原因が「売買予約 等」：将来において権利変動をさせるための請求権があるときにその権利の保全をする場合
②登記原因が「農地法第5条の許可を条件 等」：物権変動の効力発生が条件に係っていて、条件が完了するまでの間の権利の保全
まとめ
市街化調整区域内の農地の種類によっては、ここ数年間は太陽光発電用地（第三種農地）として売買並びに賃貸借での取引が盛んでした。その影響なのか分かりませんが、市街化調整区域内の農地でも、簡単に取引が出来るような錯覚をお持ちの方もいるようです。しかし、「農地法は、最も厳しい法律」と呼ばれている法律です。実際、農地法だけでなく都市計画法等のその他の規制も関わってきます。
やはり、事を起こす前には必ず専門家に相談されることをお勧め致します。
本情報は、法律・税務・金融などの一般的な説明です。個別の具体的な判断や対策などは専門家（弁護士・税理士など）にご相談ください。
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