共働きの家庭や親からの贈与でマイホームを新築・購入する場合に、税金の事を気にして共有名義で購入されるケースが多くみられます。しかし、売却を前提にマイホームを新築・購入する方は少ないと思います。今回は、マイホームを売却した場合に、土地と建物の持分によっては、「居住用財産の3,000万円控除」が使えないケースがあるというお話です。どういうことでしょうか？
目次
１．「居住用財産の3,000万円控除」とは？
２．マイホームを売却した際に居住用3,000万円控除が使えない？
１．「居住用財産の3,000万円控除」とは？
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。 これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
［国税庁ホームページより］
２．マイホームを売却した際に居住用3,000万円控除が使えない？
自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
［国税庁ホームページより］
土地のだけを共有していて建物は単有、又は、建物の所有者以外の土地所有者［（例）親の名義の土地に建物だけ自分の名義にしているケース］は、原則としてこの特例を受ける事は出来ません。
まとめ
住む建物の所有者になっていなければこの特例を受ける事ができません。つまり、夫婦共有でマイホームを新築・購入する場合は、土地と建物を共有にした方がよいと言うことになります。
【参考】 次のような家屋には、このマイホームを売ったときの特例は適用されません。
(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
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