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不動産相続

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不動産を相続した場合(する場合)、いったい何から始めればよいのだろうと不安に思われている方が多いことだと思います。ここでは、あなたが不動産を相続した場合(する場合)に知っておきたいこと、やらなければいけないことをご紹介します。

相続の流れと期限

1 相続の開始(故人が亡くなる) (死亡届の提出:7日以内

2 遺言書の確認、相続財産の調査、相続人の調査
 ※1 遺言書の有無について
 ①遺言書がない場合⇒相続人全員で遺産分割協議
 ②遺言書があった場合⇒家庭裁判所で検認手続き
 ③マイナスの財産のほうが大きい場合⇒限定承認・相続放棄手続き(3ヶ月以内

3 所得税の準確定申告4ヶ月以内

4 遺産分割協議が整うと
 ①遺産分割協議書作成
 ②預貯金等名義変更手続き
 ③相続税申告と納付手続き(10ヶ月以内

5 遺留分減殺請求の期限1年以内

6 配偶者相続税軽減手続き3年以内

7 不動産の名義変更相続登記: 期限なし
 ※相続登記に期限はありませんが、放っておくとトラブルになりがちですので、
  速やかに名義変更しておくことをおすすめします。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、遺産分割を行う上で相続人全員と遺産をどう分け合っていくかを決める会議の事。遺産は相続人が複数の場合、全員の共同相続財産となります。その共同で相続した相続財産を具体的に誰にどのように分けるか?を話し合うのが「遺産分割協議」です。
※ 相続財産の分け方
  ①相続人同士の話し合いで合意 => 協議分割
  ②亡くなった人(被相続人)のの遺志を尊重、遺言書どおりに分ける(遺留分あり)
  => 指定分割
  ③民法で規定している財産の分割方法(ガイドライン) => 法定分割

遺産分割

不動産の遺産分割協議

相続遺産に不動産が含まれる場合、特に被相続人(親)の遺産が自宅しかなく且つ相続人が複数いる場合の自宅の分け方には、大きく分けて売却するか・売却しないかという選択を前提に4つの方法があります。

自宅を売却する 換価分割 売却代金を相続人全員で分ける
自宅を売却しない 現物分割 相続人1人が単独取得する
土地を分割して、分割後の土地を相続人それぞれが単独取得する
代償分割 相続人の1人が自宅を単独取得し、他の相続人は自宅を相続した人から相応の金銭を取得する
共有 自宅を相続人複数名で持ち分を決めて分配する

遺産分割協議を円滑に進めるための手順

①相続人を確定
 ・被相続人の出生から死亡までの除籍謄本を集める
 ・改製原戸籍等の請求
 =>遺産分割協議に参加できる全員を確定させる

②相続財産を確定
 ・遺産分割の対象となる財産(プラス分)
  不動産・現金・有価証券・動産・その他会員権等
 ・遺産分割の対象となる財産(マイナス分)
  負債・税金関係・その他未払い家賃地代等

③財産目録の作成

④相続人全員の同意を得て遺産分割協議書を作成

⑤遺産分割協議がまとまらない場合
 =>遺産分割調停

相続税の非課税枠について

相続税の非課税枠には以下の3つがあります。
①相続人の人数によって決まる相続税の非課税枠
 =>3000万円+相続人の人数×600万円=相続税の非課税枠

②みなし相続財産に適用される相続税の非課税枠
 生命保険金や死亡退職金など、遺産分割協議をしなくてよい財産
 =>500万円×相続人の人数=相続税の非課税枠

③相続財産からマイナスできる資産の相続税の非課税枠
 借金があれば、相続財産から借金分をマイナスして相続税の計算がされます。
 ※相続財産からは、お墓や仏壇は除くことができます。
 ※葬儀費用や香典も、相続財産から除くことができます。

相続の難しさはどこにあるのか?

1.親族ゆえに気兼ねからお金の話がし辛い
 (相続人 ⇔ 被相続人 ・ 相続人 ⇔ 相続人)

2.分割しにくい「不動産」の相続

3.相続の手続き(手順)が分からない

4.誰に相談したら良いのか分からない

5.分からないことばかりで不安である

相続に関する気がかり・悩み

不動産を相続した場合(する場合)に直面する問題・課題には以下のようなものがあります。

◆ 漠然とした事

①親から受け継いだ財産なので、その詳細がよくわからない。
②対策のメリットはよく聞くが、本当のところデメリットはどうなのか。
③実際のところ、何が問題かがよくわからないし、相談相手もいない。
④建築会社に相談すると、結局建築した方がよいとしか言わない。
⑤不動産会社に相談すると、結局売却した方がよいとしか言わない。

◆ 相続(税・分割)

①相続税がかかるのか?どの位かかるのか? わからない。
②納税財源(現金・株式・物納財産等)が足りているか?知りたい。
③遺産分割は、スムーズに行えるか?事前にしておくべき事は?
④どの財産を残した方がよいか?どの財産を手放すべきか?知りたい。
⑤子供には、人間関係などで煩わしい思いをさせたくない。
⑥重い相続税の金額を引き下げる方法はないだろうか?

◆ 物納・納税

①更地しか物納出来ないと聞いている。(底地も物納可能)
②道路付けのよい土地しか物納出来ないと聞いている。
③出来るだけ活用しやすい不動産を残したい。
④納税の為に売却するのと、物納するのとではどちらが有利か?
⑤よい土地から物納されると聞いている。(申請は納税者の判断次第)
⑥物納の要件を満たしているか知りたい。

◆ 権利関係

①兄弟や親戚などで共有だが、今は何も問題がない。→ 将来は?
②隣接地との境界が不明確だが、今は問題がない。→ 将来は?
③測量の事や、登記簿等に問題があるが、どうすればいいか?
④借地権と底地の権利関係で悩みや問題がある。
⑤アパートの入居者との関係で悩みや問題がある。
⑥権利関係を明確にした場合、費用や税金が多額にかかるのでは?

◆ 貸宅地(借地権)

①契約面積と実測面積が違う。借地境がわからない。
②賃貸借契約書がない。本当の契約者がわからない。
③更新料・承諾料は、どのくらい頂いたらいいのだろうか?
④地代は相当に安いのに、固定資産税・相続税が重い。
⑤借地人との人間関係が煩わしい。子供には同じ思いをさせたくない。
⑥処分・換金したいがよい方法がわからない。よい方法はないか? 

不動産相続の問題解決で、一番大事なこと

不動産相続の問題解決で、一番大事なことは、
①「抱えている問題が何か?(what)」
②「何故そうなってしまったのか?(Why)」
に”気づくこと”
です。 そして、
③「解決方法(How)」がわかれば、モヤモヤ感はなくなります。
あとは、”緊急性があるかどうか”ですぐに実行するか、時間をかけて対策を練る方法を選択するかを判断することです。

株式会社オフィスSANOは、お客様の問題解決を使命とします
どんな道でも先が見えれば、少しずつでも進む事ができます。
 

当社の不動産相続問題・課題見える化ツールとは


左から「相続シュミレーション(初回無料相談にてお渡し)」「物件調査報告書」


「諸経費概算書」


「プロジェクト進捗表」

不動産相続問題・課題を解決する流れ

1 ご面談
相続ヒアリングシートにご記入頂いた内容をもとにヒアリングをいたします。
初回5分診断で現状を具現化した「相続シュミレーション」をお渡し致します。
2 現状把握&整理
お聞きした内容から「現状把握」と「課題の整理」をいたします。
3 課題の確認
ご提案する対策を検討いたします。
4 方針の提案
問題解決のための提案書および見積書をご提示いたします。
5 方針の確定&合意
提案書にご納得いただきましたら、業務委託契約書を締結させていただきます。
6 詳細調査
現地・法務所・役所などに調査、権利関係の確認をいたします。
7 プロジェクトチームの編成
課題解決のための士資格者チームを編成いたします。
8 プロジェクト進捗表
円滑な業務の実行のためのプロジェクト進捗表および士資格者等の諸経費概算書をご提示いたします。
9 業務の実行
課題解決のための業務を実行するとともに各専門家のサポートをいたします。
10 業務遂行
問題解決の報酬を受領いたします。

「報酬について」
不動産コンサルティング業務は、不動産価格が特定されない業務がほとんどです。宅地建物取引業法の媒介報酬(=仲介手数料)のように対象不動産の価格に一定の料率を乗じて算定する方法は困難です。報酬の算定方法として不動産コンサルティング中央協議会の報酬規定に準じてコストアプローチ法(注※)を採用しています。

「現状把握」の際に、ご家族の方などからお考え(ご要望&思い)をお聞かせいただく場合もあります。

士資格者(弁護士・税理士・司法書士・土地家屋調査士・建築士等、並びに不動産会社・建築会社等の費用は別途となります。

注※コストアプローチ法とは、業務内容を作成項目に分類して、それぞれの質・量に応じた費用を積み重ねたものに技術料(ノウハウの付加価値)を付加する方法

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