自宅を建築中あるいは、増改築中に亡くなってしまった場合、その工事途中の建物はどのように評価されるのでしょうか？
目次
１．建築中の家屋の評価は？
２．建物が完成した場合の家屋の評価は？
３．増改築中の家屋の評価は？
１．建築中の家屋の評価は？
建築中の家屋の価額は、その家屋の費用現価の７０％に相当する金額により評価することとされています。
（計算式）建築途中の家屋の評価額＝費用現価の額×70％
※「費用現価」とは建物建築業者が算定した課税時期（相続の場合は被相続人の死亡の日）における建築出来高とし、課税上弊害が無いときは、課税時期までの建築費用となります。
ここで言う「建築出来高」とは、建築会社に支払った費用ではなく、建設会社に相続開始時点までにかかった工事代金を見積もってもらうことになります。
そこで、実務的には次の計算式で評価額を出すことになります。
（計算式） 建築中の建物の評価額 ＝ 請負金額×工事進捗率×70％
すなわち、「費用現価」＝「請負金額×工事進捗率」ということです。なお、実際の工事進捗率は建設会社に確認する必要があります。
例えば、「請負金額：3,000万円、手付金：1,000万円、相続時の工事進捗率：50％」とすると･･･。
3,000万円×50％ ＝ 1,500万円 → 費用現価・ 1,500万円－1,000万円＝ 500万円 → 未払金（債務控除）となります。
相続時の建物の費用現価は、1,500万円であるのに対し、1,000万円しか払っていませんので差額の500万円は未払金として相続財産から控除することができます。
逆に、たとえば既に2,000万円を払っていたとすると、500万円は払い過ぎていますので、前渡金として相続財産に加算することになります。
建築中の建物の評価と共に、手付金や中間金で既に支払った額にも注意しておく必要があるということです。
２．建物が完成した場合の家屋の評価は？
建物が完成すると、固定資産税評価額を基に求めることになるので、自用家屋の場合は建築総額の約６０％程度、貸家の場合は更に借家権相当額を控除することになり、建築総額の約４０％未満の価額になると予想されます。
３．増改築中の家屋の評価は？
1）市町村の税務当局に固定資産税評価額の 再評価を依頼し付された額、または、建築条件など状況が類似する近隣の増改築済み家屋の固定資産税評価額となります。
2）その増改築部分の再建築価額から 償却費相当額を控除した価額の100分の70に相当する金額によって評価することになります。
※増改築分が加味されていない固定資産税評価額で家屋を評価して 相続税の申告をすれば、調査で否認されるということになってしまう。
※増改築した家屋は、相続税の申告にあたり、相続税の申告期限迄に市町村の固定資産税課で固定資産税評価額の改訂を申し出た方が、増改築等に係る部分の再建築価額の７０％で評価するよりも低くなると思われます。
［「国税庁HP／タックスアンサー」 参考］
まとめ
今回の話は、建築業者と工事進捗状況を打ち合わせする事がポイントでした。
本情報は、法律・税務・金融などの一般的な説明です。個別の具体的な判断や対策などは専門家（弁護士・税理士など）にご相談ください。
オフィスSANOは、相続財産（金融資産 ＆ 不動産）の問題はもちろんのこと、不動産問題について『知っていると得すること』・『知らないと損すること』に重点をおいて情報を発信してまいります。
どうしたらよいか分からない時は、不動産問題解決ナビゲータ オフィスSANOまでお気軽にご相談ください。
