知っておきたいポイント！「契約後の相続が発生した場合／相続税の取扱」

前回は、「契約後の相続が発生した場合／契約の履行」に関してでした。今回は、「売買契約締結後に相続が発生した場合の相続税の計算」に関してです。

例えば、宅地の売買契約締結した後、宅地の引渡し前に不幸にも売主が亡くなった場合、相続人が取得する財産を宅地と考えるのか、或いは買主に対する売買代金の残金の請求権と考えるのかによって課税財産の相続税評価額が異なり、ひいては相続人の納める相続税額も異なることになります。

つまり、売主が生前に契約せず宅地のままだったら、宅地そのものが相続税の課税対象になって財産評価基本通達に基づいた評価額で相続税課税価格が計算されることになります。不動産の時価が上昇傾向にあるときは、現金化する前とあとでは課税額に無視できない差が出てくることになってしまいます。

１．売主に相続が発生した場合の取扱

（１）相続により取得する財産の取扱

売主の相続人が相続により取得する財産は、宅地ではなく相続発生時の宅地の売買契約に基づく残代金請求権とし、買主から未収の売買代金をもって評価することになります。つまり、宅地を買主に引き渡す前に相続が発生し、所有権が売主に残っているため相続税の計算上は、その所有権は売主が売買代金を確保するためということになるからです。

例えば、被相続人が1億円で相続税評価額が8,000万円の宅地の売買契約を結び、手付金1,000万円をもらった後に亡くなったとすると、相続税の課税対象になるのは宅地の相続税8,000万円ではなく、手付金1,000万円と残代金の9,000万円となります。

（２）被相続人に係る債務の取扱

被相続人である売主が負担することになっていた宅地売買の仲介手数料その他の経費で相続発生時において未払いの費用については、被相続人に係る債務として相続税の計算上、債務控除の対象とされます。

２．買主に相続が発生した場合の取扱

（１）原則的な取扱

買主の相続人が相続により取得した財産は、宅地の売買契約に係る宅地の引渡請求権とし、その請求権の価額は契約に基づく宅地の金額とします。また、売買契約により支払うべき宅地の売買金額その他経費のうち、被相続人から承継した債務は、相続発生時における残代金支払債務として相続税の計算上、債務控除の対象とされます。

例えば、被相続人が1億円で宅地を購入する契約を結び、手付金1,000万円を支払った後に亡くなった場合は、売買金額1億円を宅地の引渡請求権として相続税の課税財産に計上し売主に支払うべき9,000万円は債務として債務控除の金額に含まれることになります。

（２）特別的な取扱

① 宅地の売買契約日から相続発生までの期間が通常の売買よりも長期間等、上記（１）の売買金額が相続発生日の宅地の引渡請求権の価額として適当でない場合は、別途個別に評価した金額が引渡請求権の価額となります。

② 上記（１）に関わらず、その売買契約により購入する宅地を相続財産とする相続税の申告をすることも認められます。この場合の宅地の価額は、路線価等の財産評価基本通達により評価した金額となります。